Комментарий к изменениям в законе о регистрации прав на недвижимое имущество

Длительное время большая часть риэлтеров вздыхала по поводу несуразной статьи 24 Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В соответствии с указанной статьей право собственности на долю в общей долевой собственности регистрируется с согласия всех сособственников. Если такого согласия нет, то регистрация откладывается на 2 месяца, сособственникам направляются извещения. Если они не отвечают, то через 2 месяца просто регистрируется право собственности. Если они отвечают отказом, то регистратор отказывает в регистрации права на долю в общей долевой собственности и предлагает сторонам обращаться в суд.

Реально это означает следующее. В Санкт-Петербурге и в Москве право собственности регистрируется в целом на квартиру, но не на комнаты в коммуналках. Последние регистрируются как доли в праве собственности на целую квартиру. Следовательно, если соседи по коммунальной квартире, приватизировавшие свои комнаты, принципиально не хотят, чтобы их сосед продал кому-либо свою находящуюся в собственности комнату, они могут просто ответить отказом на запрос органа по регистрации прав на недвижимое имущество. После этого начнется долгая и бессмысленная процедура рассмотрения дела в суде – что должен решать суд совершенно непонятно. Более того, в старой редакции ст. 24 не делалось исключений ни для дарения, ни для наследования. К счастью, в Санкт-Петербурге Городское бюро регистрации прав на недвижимое имущество долго не применяло эту явно бредовую норму закона. Но с июля 2000 года была издана новая инструкция, и жители города быстро ощутили ее действие на себе: теперь, если соседи в коммунальной квартире категорически возражали против отчуждения комнаты соседа, то агентства недвижимости просто не брались за продажу таких комнат.

Многие юристы поднимали вопрос о неконституционности такого ограничения права собственности. В частности, мной было подготовлено заявление в Конституционный Суд РФ по данному вопросу, которое я направил в “Коммерсант” и в Госдуму. Коммерсант, правда, тогда заметку об этом не опубликовал, а в Госдуме задумались. И справедливость восторжествовала.

5 марта 2001 года Президент подписал федеральный закон "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым отныне не требуется согласие сособственников на регистрацию права собственника на нового долевого собственника, а необходим лишь отказ от преимущественного права покупки. Как решать проблемы в конфликтных ситуациях в этом случае – знает любой риэлтер: просто сделки оформляются через договор дарения, при котором никакого преимущественного права покупки у соседей нет