Порядок узаконения самовольной реконструкции постройки

Каким образом оформить права на самовольно, без надлежащих разрешений со стороны государственных органов, реконструированный объект недвижимости? При этом здание расположено на собственном земельном участке, само находится в собственности реконструировавшего его лица, реконструкция не выходит за рамки трёх этажей.
В распоряжении собственника есть несколько вариантов действий.
1. Обратиться с иском о признании права собственности, "изобразив" спор между двумя организациями. Ранее таким образом признавали права собственности через третейские суды.
 Этот способ плох тем, что из документов Управления федеральной регистрационной службы всё равно будет видно, что проблема в изменении сведений об объекте, а не в оспаривании права собственности. Соответственно, есть большая вероятность проигрыша такого процесса. Однако такой спор не предполагает вопросов об экспертизе.
 2. Обратиться с иском о признании права собственности на здание, ссылаясь на положения о самовольной постройке. Этот способ - наиболее близок к действующему законодательству, но здесь может встать другая проблема. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ № 10/22 в п. 29 предусмотрено: "Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости". Соответственно, получается, что раз объект недвижимости (индивидуализированный кадастровым номером и адресом) не изменился, в этом иске должно быть отказано. С другой стороны, если суд признает, что правила о самовольной постройке в данном случае неприменимы, это будет означать, что и любые сторонние органы не вправе предъявлять каких-либо требований, вытекающих из положений о самовольном строительстве, и право собственности собственника будет защищено здесь вступившим в законную силу решением (например, нельзя будет снести эту постройку). По делу требуется судебно-строительная экспертиза, определяющая, нарушает ли строение чьи-либо интересы в плане безопасности.
 3. Обратиться с иском о признании права собственности на помещения внутри здания. В этом случае можно пользоваться положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке, но предварительно необходимо осуществить раздельный учёт помещений внутри построенного здания. Кроме того, признание права на помещения должно прекратить существование права собственности за здание в целом. Исходя из п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ по этому делу также потребуется экспертиза.
 4. Если будет отказано в иске по 2-му варианту, можно будет обратиться с заявлением в Управление федеральной регистрационной службы с требованием учесть изменения, произошедшие в объекте. Если Управление федеральной регистрационной службы откажется регистрировать эти изменения, нужно будет обжаловать отказ в порядке, предусмотренном для оспаривания действий и бездействий государственных органов.

Следует отметить, что судебная экспертиза может быть назначена в любой экспертной организации, не обязательно в органах архитектурно-строительного надзора. Этим она отличается от государственной экспертизы проектной документации и поэтому может проводиться в том числе, и в рамках негосударственной экспертизы проектов.

В настоящее время нашими специалистами опробована и проведена схема оформления самовольной постройки через суд. Стоимость процедуры оформления самовольно построенного здания составляет около 200000 рублей.