Новый передел государственной земли – комментарий к закону о разграничении государственной собственности на землю.

(к Федеральному Закону “О разграничении государственной собственности на землю”)

Часть земель в городах отходит в федеральную собственность. Как теперь арендаторы земли будут разбираться с региональными комитетами по управлению государственным имуществом? Возможно, арендную плату можно будет попридержать…

17 июля 2001 года Президентом подписан Федеральный Закон “О разграничении государственной собственности на землю” (далее – Закон). В соответствии с этим нормативным актом устанавливается новый порядок пообъектного разграничения прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами РФ и органами местного самоуправления (для Санкт-Петербурга это муниципальные советы). Издание такого закона прямо предусмотрено п. 5 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, которая относит все земельные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, к государственной собственности (под государством понимается РФ и субъекты РФ).

До настоящего времени ни одного нормативного акта, регулирующего вопросы разграничения собственности на землю не было. Руководствоваться приходилось Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями и дополнениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.) Указанное Постановление лишь скромно отмечало, что “виды собственности на землю и ее недра, водные ресурсы, лесной фонд, растительный и животный мир определяются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации”. Если с вопросами собственности на природоохранные ресурсы земли определенная ясность имелась (например, Лесной кодекс РФ разграничивает собственность на лесные земли в зависимости от их значимости), то в отношении собственности на землю в целом – к примеру, в городах, под приватизируемыми предприятиями, определенности не было никакой. В то же время п. 3 Постановления устанавливал, что все объекты, не отнесенные к федеральной или муниципальной собственности являются собственностью субъектов РФ. Земля в городах не была отнесена к чьей-либо собственности, следовательно, должна была за установленными исключениями отойти субъекту РФ. Одновременно ч. 2 процитированного пункта содержала положение, в соответствии с которым до момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности.

Однако параллельно с этим нормативным актом действовала ст. 70 Земельного кодекса РСФСР, в соответствии с которой все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов. Понятие о “ведении” не вполне ясно раскрывает суть прав, которые возникают на эту землю у муниципальных органов (а именно таковыми являются теперь бывшие советы народных депутатов). С другой стороны, Земельный кодекс был принят 25.04.91, а Постановление – 27.12.91, т.е. Постановление является более поздним актом, отменяющим предыдущий в этой части.

Таким образом, видно, что до настоящего времени вопрос о том, кому принадлежит земля, например, в Санкт-Петербурге, не решен. Органы государственной власти субъектов РФ с удовольствием воспользовались такой ситуацией и стали активно присваивать себе права на всю землю, расположенную в пределах субъекта. Так, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, заключает договоры аренды земли с Министерством путей сообщения под зданиями, находящимися в федеральной собственности, пытается затем чуть ли не выселять его из этих зданий, накладывает штрафы за нецелевое использование земли без согласования с собственником (такая история была с Витебским вокзалом). Затем, многие предприятия, находившиеся ранее в федеральной собственности акционировались полностью или частично, не успев приватизировать землю. В настоящее время большинство из них платит арендную плату Санкт-Петербургу. В качестве примера можно привести Обуховский завод (частично производит продукцию оборонного назначения, частично акционирован). Сколько предприятий уже обанкрочено именно из-за этого? Задолжает предприятие городу определенную сумму за аренду земли, Комитет по управлению городским имуществом предъявляет иск о взыскании суммы. А предприятию федеральный бюджет задолжал сумму, в несколько раз превышающую сумму арендной платы. Но зачет произвести невозможно: ведь субъект РФ никакого отношения к федеральному бюджету не имеет. Вот и выходит, что надо предприятие банкротить и продавать его имущество за долги. К перечню претензий пользователей земли следует добавить и то, что Санкт-Петербург передает землю в настоящее время исключительно в аренду, не взирая на наличие большого выбора форм землепользования. Выкуп же земли в собственность обставлен таким количеством препятствий и условий, что проще с этим вообще не связываться.

В соответствии с принятым законом производится фактическое перераспределение земли. В соответствии со ст. 3 все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации, относятся к федеральной собственности. Таким образом, значительная часть земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.

В отношении земли, находящейся в собственности субъектов РФ также установлен перечень, причем в очередной раз нарушено конституционное право граждан Санкт-Петербурга и Москвы на самоуправление, т.к. в исключение из общего правила, п. 2 ст. 4 Закона устанавливает, что в этих городах право собственности на земельные участки, относящиеся к органам местного самоуправления, приобретают соответственно Санкт-Петербург или Москва. Видимо, законодатели ждут, когда, наконец, кто-нибудь обратится в Конституционный Суд для признания подобного рода норм противоречащими Конституции РФ.

Каким образом теперь будут урегулированы взаимоотношения между арендаторами и арендодателем?

В связи с этим необходимо ответить на несколько вопросов. 1. Кто – собственник? 2. Когда возникает право собственности? 3. Кто имеет право на передачу в аренду (орган). 4. Как должны быть перезаключены договоры аренды. 5. Как изменится арендная плата.

По конкретному варианту при определении собственника земельного участка необходимо ориентироваться на ст. 3, 4 Закона “О разграничении государственной собственности на землю”. Если предприятие было приватизировано, надо поднимать документы о приватизации и изучать План приватизации на предмет определения, кто передал предприятие их государственной в частную собственность.

К сожалению, в законе недостаточно четко определен момент возникновения права собственности на землю у соответствующего правообладателя. Представляется, что здесь следует руководствоваться п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации. Хотя для такого рода правоотношений разумнее было бы установить иной момент распределения собственности – например, с момента вступления в силу Закона.

В отношении субъекта, наделенного полномочиями по распоряжению землей на соответствующем уровне необходимо учитывать следующее. В соответствии с п. 1 (б) Постановления Правительства РФ от 18 июля 2000 г. № 536 “Вопросы Министерства имущественных отношений Российской Федерации” на указанное министерство возложены функции по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися, соответственно, в федеральной собственности. Но существует практика, в соответствии с которой Минимущества передает свои полномочия в части распоряжения федеральной собственности региональным органам по управлению государственным имуществом. Так, можно привести в качестве примера Приказ Министерства государственного имущества Российской Федерации от 10 сентября 1998 г. № 216 “О наделении Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга полномочиями территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации”.

Региональные органы распоряжаются землей субъекта РФ на основании соответствующих положений. Например, в Санкт-Петербурге полномочия Комитета по управлению городским имуществом определены ст. 25 Закона Санкт-Петербурга от 8 октября 1996 г. № 112-44 “О структуре Администрации Санкт-Петербурга”. Как правило, функции внутри комитетов перераспределяются – создаются различные комиссии специально для распоряжения федеральной собственностью. В Петербурге это комиссия по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга (Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга от 16 ноября 1999 г. № 1644-р).

На уровне местного самоуправления распоряжаться собственностью может либо сам муниципальный совет, либо специально уполномоченная комиссия.

Таким образом, если в соответствии с Законом земля под вашим зданием оказалась в федеральной или региональной собственности, а для Санкт-Петербурга и Москвы – и в муниципальной, идти надо будет все равно в один и тот же орган – в Комитет по управлению городским имуществом субъекта. Правда, в связи с созданием федеральных округов, Минимущества создает свои подразделения в округах. Возможно, что именно они будут распоряжаться федеральной собственностью. Но пока – это в проекте.

Оформление правоотношений, видимо, будет происходить также, как и при переименовании лиц на стороне арендатора: заключается дополнительное соглашение, которым изменяется преамбула и техническая часть договора (например, счета, сумма).

Самый важный для всех вопрос – будем ли мы платить больше или меньше за землю. Всегда хочется верить в доброго царя-батюшку, который там, в Москве желает нам исключительно добра, а супостаты-чиновники на местах скрывают правду и грабят бедных обывателей. Арендная плата за землю рассчитывается в соответствии с Законом РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 “О плате за землю”. Применительно к Санкт-Петербургу, размер арендной платы рассчитывается по Методике определения арендной платы за земельные участки (утв. Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22 мая 1997 г. № 450-р). П. 2.1. указанного распоряжения устанавливает, что платежи за землю исчисляются за государственную (федеральную и региональную) собственность. Таким образом, надежда на то, что Российская Федерация будет милостивее, чем Санкт-Петербург, неоправданна. Размер арендной платы одинаков.