Гражданский кодекс Российской Федерации в числе прочих классификаций вещей содержит разделение на «главную вещь» и её «принадлежность».
В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса (далее – ГК) принадлежностью будет считаться вещь, отвечающая двум критериям: такая вещь должна быть предназначена для обслуживания главной, а также должна быть связана с ней общим назначением. Определения главной вещи в данной статье нет, однако оно вытекает из данной нормы – главной вещью будет считаться вещь, имеющая самостоятельное значение, то есть она может использоваться без принадлежности в отличие от последней, которая, как правило, самостоятельного значения не имеет.[1]
Правовое значение выделения данной классификации заключается в том, что, по общему правилу, принадлежность следует судьбе главной вещи, то есть в случае продажи главной вещи принадлежность также будет передана продавцом покупателю (ст. 135, п. 2 ст. 456 ГК), при этом из формулировки ст. 135 ГК вытекает, что цена главной вещи будет включать и цену за принадлежность. Однако данное правило можно изменить договором: стороны могут определить, что договор определяет судьбу лишь главной вещи, или установить отдельную цену за принадлежность.
Относительно земельного участка существуют определённые проблемы использования данной классификации вещей.
На земельном участке могут находиться здания, сооружения, линейные объекты, которые могут быть как над землёй, так и под ней. Возникает вопрос о применении данного разделения вещей по отношению к земельному участку и указанным объектам.
Для начала рассмотрим некоторые проблемы относительно земельного участка и зданий, сооружений как объектов недвижимого имущества (далее – зданий).
В соответствии со ст. 552 ГК в случае, если продавец имеет в собственности здание, которое он продаёт, и при этом он является собственником земельного участка, занятого указанной недвижимостью и необходимого для её использования (далее - земельный участок), то право собственности, по общему правилу, переходит на здание и такой земельный участок. В случае же, если продавец имеет в собственности здание, которое он продаёт, но не является собственником земельного участка, то право собственности переходит только на здание, но на земельный участок переходит право пользования на тех же условиях, на каких им обладал сам продавец. Это следует из общего начала, существовавшего ещё в римском праве, согласно которому «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам» (nemo plus juris ad alterum transferre potest, quam ipse habet)[2]. Относительно случая, когда продавец здания не является собственником земельного участка можно рассмотреть две ситуации: первая – между продавцом и собственником земельного участка существуют договорные отношения, например, заключён договор аренды земельного участка, вторая – договорные отношения отсутствуют. В первом случае происходит перемена лица в обязательстве - все права и обязанности арендатора переходят к покупателю. Кажется, что данная конструкция – пример передачи договора, регулируемой ст. 392.3 ГК, однако, на мой взгляд, в данном случае следует говорить о переходе долга в силу закона в соответствии со ст. 392.2 ГК, так как перевод долга в данном случае осуществляется на основании п. 1 ст. 35 ЗК и п. 3 ст. 552 ГК, которые, помимо того, что являются основанием для перехода прав и обязанностей арендатора на покупателя, не упоминают о необходимости получения согласия арендодателя на перемену лица в обязательстве, так как такое условие затрудняло бы, если даже не исключало, применение ст. 35 ЗК и 552 ГК. Во втором случае договорное отношение отсутствует по каким-то причинам. Основанием возникновения прав пользования земельным участком у покупателя будут являться фактически сложившиеся отношения между собственником земельного участка и продавцом. Следовательно, права пользования перейдут к покупателю исходя из фактических условий пользования земельным участком. Однако, на мой взгляд, покупателю всё-таки следует оформить свои права на земельный участок для создания правовой определённости его положения и избежания споров и конфликтов в дальнейшем по поводу пользования земельным участком.
Относительно земельных участков и зданий Земельный кодекс (далее – ЗК) устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, каковыми являются объекты капитального строительства, то есть здания и сооружения. Этот принцип, заложенный в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК, реализуется в ст. 35 ЗК, которая конкретизирует уже прокомментированные положения ст. 552 ГК о переходе прав на земельный участок при переходе прав на здание, находящееся на нём, а также содержит положение, согласно которому и земельный участок не может отчуждаться без находящихся на нём зданий, если они принадлежат одному лицу.
Как уже упоминалось, другое существующее общее правило относительно земельного участка и здания на нём заключается в том, что цена здания включает и цену за передаваемый земельный участок или право на него (П. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило опять же может быть изменено договором.
Из рассмотренных положений вытекает, что земельный участок и здания на нём имеют одну судьбу. Можно ли говорить о том, что земельный участок и здание на нём подпадают под классификацию главной вещи и её принадлежности? И какой объект тогда является главной вещью? Или же здесь следует говорить о едином хозяйственном комплексе? С одной стороны, каждый из указанных объектов имеет самостоятельное значение. Также, кажется, что никакой из этих объектов не используется для обслуживания другого. Однако здесь может возникнуть вопрос исходя из того, что площадь земельного участка определяется в зависимости от того, сколько земли необходимо для «использования здания». Также из формулировки п. 2 ст. 555 ГК, определяющего, что цена здания включает цену земельного участка, можно сделать вывод, что в данном случае судьба земельного участка определяется судьбой здания. То есть исходя из этих аргументов можно сделать вывод, что в гражданском обороте здание рассматривается как главная вещь, а земельный участок как его принадлежность. Однако основополагающий принцип Земельного кодекса говорит об обратном: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. То есть предполагается, что земельный участок является главной вещью. Рассмотренные варианты определения главной вещи и принадлежности основываются на толковании норм закона. Стоит отметить, что существует другой подход, согласно которому, разграничение главной вещи и её принадлежности осуществляется исходя из стоимости объектов,[3] однако данный подход не придаёт определённости: можно представить себе земельный участок на окраине Санкт-Петербурга со стареньким домом – скорее земельный участок будет стоить дороже, в то же время можно представить себе и обратную ситуацию – земельный участок в какой-либо деревне с прекрасным трёхэтажным особняком. В принципе, проблема определения главной вещи и принадлежности относительно здания и земельного участка является больше теоретической, ведь в итоге земельный участок и здание всё равно должны иметь единую судьбу и согласно нормам ГК, и нормам ЗК: не может быть отчуждено здание без передачи каких-либо прав на земельный участок, занятый им и необходимый для его использования (вид прав на земельный участок будет определяться правами продавца на соответствующий земельный участок), и не может быть отчуждён земельный участок без находящегося на нём здания, если оно принадлежит тому же лицу. То есть при продаже земельного участка лицом, не имеющим права собственности на здание, продаётся только земельный участок, так как, как уже было упомянуто, «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам».
Далее необходимо рассмотреть проблему линейных объектов и земельного участка.
К линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные линии, автомобильные дороги и другие подобные сооружения (Ст. 7 п. 6 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"; Ст. 1 п. 11 Градостроительного кодекса). Таким образом, перечень линейных объектов не является исчерпывающим. В числе признаков линейного объекта выделяют его протяжённость, связь с землёй.[4]
Для наиболее полного рассмотрения некоторых проблем, связанных с линейными объектами и земельными участками, необходимо рассмотреть следующие вопросы.
Является ли линейный объект недвижимостью?
Ст. 130 ГК относит к недвижимости природные объекты (например, земельные участки, участки недр), объекты, прочно связанные с землёй (в том числе созданные людьми - здания, сооружения, объекты капитального строительства), при этом и природные, и искусственные объекты должны отвечать условию, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Также недвижимостью становится вещь в силу прямого указания закона: например, воздушные и морские суда (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Так, линейно-кабельные сооружения связи отнесены Федеральным законом от 2003 №126-ФЗ “О связи” к недвижимым вещам. Однако об отнесении других линейных объектов к категории недвижимых вещей закон не говорит, из чего следует, что они являются движимыми, так как в ст. 130 ГК заложен исключающий принцип: всё, что не является недвижимой вещью - движимая. Судебная практика показала, что наличие признака прочной связи с землёй недостаточно для отнесения линейного объекта к недвижимости: так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что должны учитываться также назначение вещи и обстоятельства по её созданию - наличие прав пользования земельным участком, разрешения на строительство.[6] В судебной практике нет единого мнения относительно отнесения некоторых линейных объектов к движимым и недвижимым вещам,[7] что в числе других причин вызвано тем, что линейный объект может состоять из вещей различных по своей природе,[8] например, кабели.[9]
Частично проблема судьбы линейных объектов была решена ст. 133.1 ГК, вводящей категорию единого недвижимого комплекса. Единым недвижимым комплексом является совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Закон относит указанную совокупность вещей к недвижимым и неделимым вещам. Таким образом, можно выделить следующие две группы признаков единого недвижимого комплекса: единое назначение вещей и неразрывная физическая или технологическая связь вещей (и как пример – линейные объекты) или же расположение на одном земельном участке при наличии зарегистрированного права собственности на совокупность объектов как одну недвижимую вещь. В связи с последним признаком стоит отметить Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – ФСГРКК) от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14, в котором даны некоторые разъяснения: во-первых, регистрация прав на единый недвижимый комплекс осуществляется в соответствии с действующим Федеральным законом от 1997 №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подчёркивается, что единый недвижимый комплекс является именно неделимой вещью, а не сложной, то есть выделение составных частей как самостоятельных объектов, по общему правилу, невозможно. Во-вторых, указывается, что в случае, если в единый недвижимый комплекс входит недвижимое имущество, то сведения о таком имуществе должны содержаться в государственном кадастре недвижимости. При этом ФСГРКК говорит о том, что сооружения должны подлежать учёту в государственном кадастре. Исходя из п. 10 ст. 25 Федерального закона от 2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к сооружениям относятся линейные объекты. Таким образом, включая линейный объект в состав единого недвижимого комплекса, его судьба определяется судьбой единой недвижимой вещи.
Следующий вопрос – какова связь линейного объекта с землёй? В зависимости от связи с землёй выделяют воздушные (линии электропередачи), поверхностные (автомобильные дороги) и подземные виды (канализация) линейных объектов.[10] А теперь вернёмся к судьбе земельного участка и линейного объекта, расположенного на нём, не включённого в состав единого недвижимого комплекса, в случае продажи земельного участка. Если продавец земельного участка является собственником линейного объекта, то для определения судьбы линейного объекта стоит решить вопрос, является ли линейный объект отдельным объектом недвижимости, имеющим самостоятельное значение, или же он является принадлежностью земельного участка, что влечёт применение ст. 135 ГК в случае, если стороны не оговорили иное. Здесь интересно рассмотреть особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации Г. А. Гаджиева по Определению Конституционного Суда РФ от 24.09.2013 N 1341-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "АгроТехРесурс" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации". Из него следует, что мелиоративная система может быть как самостоятельной вещью, так и принадлежностью земельного участка, поскольку земельный участок, на котором располагается такой объект, может не принадлежать собственнику мелиоративной системы. Также приводятся примеры принадлежности мелиоративной системы и земельного участка одному или разным собственникам из зарубежного законодательства. При этом Г. А. Гаджиев подчёркивает, что при буквальном толковании ст. 135 ГК, она не исключает оформления права собственности на мелиоративные системы. Однако из этого не следует, что регистрация права собственности на такой линейный объект будет означать, что он является главной вещью, а значит, вопрос о признании линейного объекта самостоятельным объектом гражданских прав в спорных ситуациях будет решаться судом. В деле № А16-420/2012, в связи с которым появилось указанное Определение Конституционног Суда, Арбитражным судом Еврейской автономной области, то есть ещё судом первой инстанции, было установлено, что “мелиоративная система не имеет самостоятельного функционального назначения, создана исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором она расположена, поэтому является его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должна следовать судьбе этого земельного участка.”. То есть в данном случае суды квалифицировали данный линейный объект как принадлежность. В случае, если продавец земельного участка не является собственником линейного объекта, то судьба линейного объекта определяется отдельно, так как собственник земельного участка не сможет распоряжаться тем, что находится не в его собственности. В принципе, получается, что стороны отдельно определяют судьба главной вещи и её принадлежностью, используя своё право на изменение общего правила путём соглашения об ином.
Здесь поднимается следующий вопрос, связанный с данной ситуацией - каковы права у собственника линейного объекта на данный земельный участок? Может ли он его использовать? Здесь стоит привести следующую классификацию линейных объектов: исключающие полное пользование земельным участком, занятым линейным объектом, другим лицом по целевому назначению и не исключающие такое пользование, но ограничивающие права собственника земельного участка. Так, например, дороги требуют полного владения земельным участком, на котором располагается линейный объект. А воздушные линии электропередач в зависимости от напряжения накладывают определённые ограничения по пользованию земельным участком в связи с установлением охранных зон.[11] Именно в зависимости от этих критериев должен решаться вопрос, как оформлять права собственника линейного объекта на земельный участок, который ему не принадлежит, – приобретать ли право собственности на земельный участок, оформлять ли сервитут или же заключать договор аренды. То есть права собственника земельного участка обременены нахождением на его участке линейного объекта, так как в случаях, когда его наличие не исключает пользование земельных участком, первый предполагает необходимость проведения ремонта или других действий в его отношении для его надлежащей эксплуатации, а сделать это без доступа к земельному участку невозможно. Итак, собственник линейного объекта в случае, когда использование земельного участка возможно несмотря на нахождение линейного объекта на нём, должен решить вопрос об оформлении прав на земельный участок, путём оформления сервитута (публичного или частного) или заключения договора аренды земельного участка с собственником последнего. Однако проблема заключается в том, что линейный объект часто проходит через множество земельных участков, что осложняет процесс оформления прав пользования земельным участком владельцем линейного объекта.
[1] Шейнин Л. Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании, 2011 // URL: http://www.ville.ru/laws/gk/lawgk135.html.
[2] Васьковский Е.В. Учебник гражданского права // URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/24/page_15.html.
[3] Л.Б. Шейнин. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании, 2011.
[4] Правовое регулирование линейных объектов // URL: http://www.gisa.ru/79473.html.
[5] Правовое регулирование линейных объектов.
[6] Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03; постановление ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08
[8] Колесникова Ж. А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции, 2013 // URL: http://www.advocates.su/netcat_files/userfiles/Kolesnikova.pdf.
[9] Пп. 1 П. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утверждённое Постановлением Правительства № 68 от 2005.
[10] Правовое регулирование линейных объектов.
[11]Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".
